索 引 号: CD022-20210611-840281 成文日期: 2021-04-01
发文机关: 常德市住房和城乡建设局 发文日期: 2021-04-01
发文字号: 常建通〔2021〕13号 信息时效期: 2023-04-30

常德市住房和城乡建设局(常德市人民防空办公室)关于印发《常德市江北城区商品房预售资金监管办法(试行)的通知

点击次数:
分享到:
【打印】 【字体:

CDCR-2021-13002

常建通〔2021〕13号

第一条 为促进房地产市场健康发展,完善商品房预售管理制度,加强商品房预售资金的监督管理,维护预售商品房交易双方当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部第131号)及相关法律规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 常德市江北城区(武陵区、柳叶湖旅游度假区)范围内的商品房开发项目,其商品房预售资金的监督管理,适用本办法。常德市住房和城乡建设局为预售资金监管部门(以下简称监管部门),负责预售资金的监督管理工作。

第三条 本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称预购人,是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业将其开发的商品房在完成不动产首次登记前进行销售,由预购人按照合同约定向预售人支付的购房款 (包括订金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等)。

本办法所称监管银行(即开户银行),是指与预售人、监管部门签订商品房预售资金监管协议的银行。

本办法所称监管资金,是指全部的商品房预售资金。

本办法所称商品房预售资金专用存款账户(以下简称监管账户),是指预售人在监管银行设立的专门用于配合监管部门归集管理监管资金的账户。

第四条 监管银行应当根据本办法规定,与监管部门密切配合,做好商品房预售资金监管工作。具体履行以下职责:

(一)负责将商品房预售资金划入监管账户直至监管资金全部到位;

(二)负责按监管部门审定的解控金额解控商品房预售资金;

(三)负责提供监管账户资金信息,保证在监管额度内的商品房预售资金的安全。

(四)负责于每月10日前将监管账户上的资金收支情况形成统计报表报送监管部门,并配合监管部门不定期核对监管账户的收支情况。

第五条 相关信用信息管理法规或文件中有涉及预售资金监管规定的,按其规定执行。

第六条 每个预售人原则上可委托一家商业银行作为监管银行,设立监管账户。

商品房开发项目由一家商业银行按揭贷款的,该银行即为监管银行;商品房开发项目分期开发并由一家以上商业银行按揭贷款的,监管银行由预售人与各相关商业银行共同商定,可分期分别确定一家商业银行作为监管银行;如预售人没有项目贷款,则可自行委托商业银行作为监管银行。

预售人在取得《商品房预售许可证》之前,应与监管部门、监管银行签订《商品房预售资金监管协议》。

第七条 同一预售人取得多个商品房预售许可证的、同一个项目分期实施的,可以设立一个监管账户,但应当按每个商品房预售许可证的许可范围分别列账。

监管账户必须记载在《商品房预售许可证》上,预售人取得《商品房预售许可证》后,应在售楼场所的显著位置公示《商品房预售资金监管协议》。

商品房开发项目在达到购房人可单方办理转移登记的条件之前,该项目监管账户不得变更,并须保证有一定数额的资金,即未完成事项所需资金。预售人在房屋竣工后尚未售出和预售人自留物业的物业专项维修资金,应从监管的预售资金中划转。

第八条 预售人在申请办理商品房预售许可时,应当在预售方案中明确商品房预售资金监管的以下事项:

(一)监管银行发放的资金账户账号;

(二)监管项目的工程形象进度表。

第九条 监管资金分为两部分:重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是指用于工程建设确保按期交房和办理不动产权证等所需的资金(按预售资金总额的50%核定),除此以外的为非重点监管资金。预售人在市住建行业的信用评价等级为A级的,重点监管资金额度按核定标准的60%执行;信用评价等级为B级的,按核定标准的80%执行;信用评价等级为C级的,按核定标准的90%执行;信用评价等级为D级的,按核定标准的100%执行。

监管资金采取以下形式进行归集。预购人应当按照《商品房买卖合同》约定的缴款方式及时限,将房价款直接存入监管帐户,预售人不得在监管帐户外收取任何性质的房价款;预购人申请贷款(商业贷款、公积金贷款等)的,预售人应当委托贷款银行将贷款资金足额及时划转至监管帐户。监管银行应协助预售人核实缴款信息,由预售人为预购人开具缴款票据。

第十条 在项目建设过程中监管资金的解控操作如下:以幢为基数,预售人申请使用重点监管资金的,由预售人向监管部门提出申请;使用非重点监管资金的,由预售人向监管银行提出申请,监管部门进行形式性审查(即线上审核)。

第十一条 预售人可以按如下五个环节申请解控重点监管资金:

(一)建成层数完成规划设计地上总层数的三分之一,申请解控资金额度不得超过重点监管资金核定总额的20%;

(二)建成层数完成规划设计地上总层数的二分之一,累计申请解控资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%;

(三)完成主体结构封顶,累计申请解控资金不得超过重点监管资金核定总额的70%;

(四)取得房屋联合验收合格,累计申请解控资金不得超过重点监管资金核定总额的90%;

(五)完成不动产首次登记后,申请解除监管并全额解控剩余的重点监管资金。

第十二条 预售人需要使用重点监管资金的,应当向监管部门提出申请,并根据下列不同申请款项提供相应的资料:

(一)                    申请解控本办法第十一条第(一)、(二)、(三)

项资金的,提供项目建设工程形象进度证明材料;

(二)申请解控本办法第十一条第(四)项资金的,提供经验收合格的《常德市房屋建筑和市政基础设施建设工程联合验收意见书》;

(三)申请解控本办法第十一条第(五)项资金的,提供完成不动产首次登记相关证明材料。

第十三条 监管部门在受理预售人监管资金使用申请后,对符合规定的,应在3个工作日内完成审核手续,将解控审核表交由监管银行办理解控手续。申请不符合规定的,应在3个工作日内书面通知预售人,并说明理由。

预售人在申请解控资金时,监管部门应当查验前一笔已解控的监管资金的银行对账单,如发现未按规定解控的,由监管部门责令其改正;逾期未改正的,暂停办理解控手续。

第十四条 监管银行应当依据监管机构同意解控重点监管资金的指令,在2个工作日内将资金拨付给预售人,或者

与该项目签约的合同当事人或相关单位。

第十五条 预售人应将申请的重点监管资金用于购置本项目建设所需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用;预售人使用非重点监管资金,应当优先保障本项目建设和偿还本项目抵押贷款,监管银行应监督资金的使用。

第十六条 预售人与预购人解除购房合同的,预购人可持监管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款,监管银行应在2个工作日内拨付。

第十七条 预售项目(以幢为单位)完成首次登记并达到预购人可单方办理转移登记条件,预售人可持监管部门出具的相关证明文件向监管银行申请解除本幢的商品房预售资金监管(不能以办理转现房销售作为解除预售资金监管的条件),监管银行应按照《商品房预售资金监管协议》的约定及时解除监管。

第十八条 有关部门对监管账户资金进行冻结或者扣划的,监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知监管部门。

 第十九条 预售人有下列行为之一的,监管部门应责令其限期整改:

(一)违反本办法和《商品房预售资金监管协议》规定,自行收存商品房预售资金的;

(二)擅自截留、挪用预购人购房款的;

(三)胁迫业务往来单位将已拨出的监管资金往回拨付到自有资金账户挪作他用的;

(四)违反本办法第九条,预售人在预购人办理贷款手续后的一个月之内没有将贷款资金足额及时划转至监管帐户的。

整改期间停止预售资金解控使用。逾期不改、情节严重的,由市住房和城乡建设局暂停其《商品房买卖合同》网上签约,并依据《城市商品房预售管理办法》(建设部131号令)的相关规定对预售人予以处罚。同时将预售人违规行为记入相关房地产行业信用信息系统,并向社会公布。

第二十条 有下列情形之一的,监管部门应当书面通知监管银行暂停解控监管账户内的全部监管资金,并由市住房和城乡建设局启动相应处理措施:

(一)预售人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房;

(二)预售人存在违法违规行为,导致工程停工的;

(三)预售项目存在严重质量问题的;

(四)预售项目未按期交付的;

(五)其他严重违反商品房预售资金监管规定的情形。

第二十一条 监管银行没有履行监管协议约定,使预售人监管账户内的资金被挪作他用,导致项目无法竣工,因此而造成重大社会不良影响或经济损失,由银监部门依法处理,监管银行应承担相应的法律责任。监管部门有权取消监管银行商品房预售资金账户监管资格。

第二十二条 为预售人申请使用预售资金提供虚假证明材料的单位和个人,依法承担相应的法律责任,并由相关部门将其行为记入诚信记录。

第二十三条 监管部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由相关部门依纪依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十四条 各区县(市)的商品房预售资金监管参照本办法执行。

第二十五条 本办法自2021年5月1日起实行。

 

附件:常德市江北城区商品房预售资金监管协议

     

常德市江北城区商品房预售资金监管协议

 

预售资金监管机构:____________________ (以下简称甲方)

商品房预售人:________________________ (以下简称乙方)

商品房预售资金监管银行:______________ (以下简称丙方)

为加强商品房预售资金监督管理,确保商品房建设顺利进行,保护交易双方的合法权益,维护房地产交易市场秩序,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及其他相关法律法规,就乙方开发建设并拟进行预售的“____________”房地产开发项目的预售资金监管事宜,订立本协议。

一、监管账户

1.乙方预售的项目名称为___________________,预售许可证号为______________,甲方同意乙方在丙方开设商品房预售资金专用账户,其账户名称为________________,账号为______________,该监管账户仅限本项目预售资金的缴存、使用;不可支取现金,不得办理查询以外的网上银行业务,不得办理质押,不得作为保证金账户办理其他业务,不得以监管账户资金作为乙方开发贷款等债权的担保。

2.上述项目预售资金账户由甲方和丙方共同监管。丙方在每月10日向甲方提供上月监管账户的资金收支情况报表(包括金额、收支明细、重点和非重点监管资金解控事由及去向),并接受甲方核查、监督。

3.有关部门对监管账户资金进行冻结或者扣划,丙方有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知甲方。

4.由于乙方或丙方机构合并、分立、调整、撤销等原因导致监管账户变更的,乙方和丙方应先书面通知甲方,并提供相应的证明材料申请预售资金监管账户变更,变更期间,暂停该项目网上签约,乙方应重新选定监管银行,设立新的监管账户,签订新的《监管协议》,解除原《监管协议》,并将原监管账户内资金全部转入新设立的监管账户后,撤销原监管账户,乙方再申请办理预售许可变更手续。

二、监管范围

对本项目所有预售资金进行监管,分为重点监管资金和非重点监管资金两部分,其中重点监管资金核定总额为本项目预售资金总额的(   )%,其余部分为非重点监管资金。

三、  监管期限

自核发本项目商品房预售许可证之日起,至完成不动产首次登记并达到预购人可单方办理转移登记之日止为本项目商品房预售资金监管期限。

四、  监管资金的缴存

商品房预售时,乙方应告知预购人将购房款(订金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等)直接存入监管专用存款账户,并保证将该项目预售资金及时存入在丙方开设的监管账户中,乙方不得在监管账户外收取任何性质的房价款。预购人申请贷款(商业贷款、公积金贷款等)的,乙方应当委托贷款银行将贷款资金足额及时划转至监管账户。丙方应协助乙方核实缴款信息,由乙方为预购人开具缴款票据。

五、  监管资金的解控

 乙方在签订本协议时,应向甲方提交《常德市商品房项目工程建设投资费用概算表》和预售资金初步使用计划,在监管过程中,乙方应根据工程进度编制工程节点资金使用计划报甲方审查,甲方根据乙方工程节点资金使用计划、工程进度和监管账户的资金余额进行监管。

1.重点监管资金的解控

(1)以幢为基数,使用重点监管资金,由乙方向甲方申请。

(2)乙方根据工程形象进度及节点资金使用计划向甲方提出使用重点监管资金申请,并提交相应的凭据和证明材料。

(3)甲方按照上述《常德市商品房项目工程建设投资费用概算表》、相关建设工程施工合同及实际工程进度、乙方提交的凭据和证明材料核实其资金使用申请,决定乙方的资金使用金额。

(4)乙方持甲方出具的《房地产开发项目商品房预售监管资金解控通知书》到监管银行办理监管资金解控手续。乙方应将申请的重点监管资金用于购置本项目建设所必需的建筑材料、设备、和支付项目建设的施工进度款、法定税费及相关费用,丙方应监管资金的使用。

2.非重点监管资金的解控

(1)乙方需要使用非重点监管资金的,向丙方提出申请,甲方进行形式性审查(即线上审核),应当优先保障本项目建设和偿还本项目抵押贷款。

(2)因乙方与预购人解除《商品房买卖合同》需退还购房款的,经甲方审核后,从非重点监管资金退还已缴存的房价款,非重点监管资金不足的,经甲方审核同意后,丙方可从重点监管资金中拨付退还购房款。

六、监管账户的解除

以幢为单位,乙方到市不动产登记中心办理开发项目的房屋不动产首次登记手续并达到预购人可单方办理转移登记条件后,方可提出本幢的商品房预售资金解除监管申请(不能以办理转现房销售作为解除预售资金监管的条件),经甲方审查批准后,到监管银行办理解除监管手续。

七、  各方权利义务

(一)甲方

1.甲方应建立商品房预售资金监管系统。

2.甲方有权监督乙丙双方是否按本协议及相关规定执行,可不定期对本项目进展情况及相关材料进行核查。

(二)乙方

1.乙方按本协议将项目预售资金全部存入在丙方设立的监管账户中;购房人未按照商品房买卖合同约定缴存房价款的,乙方应主动催缴。

2.乙方使用监管资金前应按本协议规定提交用款申请及相关依据材料,乙方提交的申请材料应真实有效,并对材料的真实性、完整性、合法性负责。

3.涉及本项目预售资金监管的问题,乙方应主动协调,密切配合,确保预售资金安全可靠。

4.乙方应接受甲方和丙方对监管账户资金的缴存、使用情况的监督和检查。

(三)丙方

1.丙方有权督促乙方将预售资金全部纳入监管账户;丙方不得将依本协议代收的预售资金以任何方式冲抵乙方贷款及与该借贷款有关的利息、费用。

2.丙方按本协议及时审核并向乙方解控商品房预售资金,其中解控重点监管资金必须收到甲方的解控指令或书面通知方可解控。

3.丙方应按协议协助甲方做好资金监管工作,及时向甲方反馈监管账户信息,接受甲方核查、监督。

4.丙方应协助甲方建立和完善预售资金监管系统。

 八、违约处理

1.乙方违反本协议收存预售资金的;向预购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房,逃避预售资金监管的;擅自截留、挪用预购人购房款的;胁迫业务往来单位将已拨出的监管资金回拨付到自有资金账户挪作他用的;乙方在预购人办理贷款手续后的一个月之内没有将贷款资金足额及时划转至监管账户的,甲方有权停止乙方预售资金解控使用,并将其违规行为记入房地产行业信用信息系统,并向社会公布。

2.丙方未经甲方同意不得擅自解控监管资金额度内的重点监管资金和解除监管账户,使乙方监管账户内的资金被挪作他用,导致项目无法竣工,由其上级主管部门责令改正并追回款项,甲方有权取消丙方商品房预售资金账户监管资格,因此而造成重大社会不良影响或经济损失的,丙方应承担相应的法律责任。

3.甲方工作人员违反本协议规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门进行责任追究。

九、其他

1.本协议自三方签字盖章后生效,至解除监管时终止。本协议一式三份。甲、乙、丙三方各执一份。

2.如本协议在履行期间因其他原因需要提前终止或变更,须经三方协商一致后,方可生效。

3.协议未尽事宜,协议三方可签订补充协议,补充协议与本协议具有同等效力。

 

甲方(公章)

法定代表人(签章)

委托代理人(签章)

 

乙方(公章)

法定代表人(签章)

委托代理人(签章)

 

丙方(公章)

法定代表人(签章)

委托代理人(签章)

 

年   月   日

扫一扫在手机打开当前页