某业主委员会不服常德市自然资源和规划局《回复》案（常政复决字【2026】23号）

常政复决字〔2026〕23号

常德市人民政府

行 政 复 议 决 定 书

申请人：****业主委员会

被申请人：常德市自然资源和规划局

申请人不服被申请人2025年12月16日作出的《关于****架空层及别墅权属有关问题的回复》（以下简称《回复》），于2025年12月23日向本机关提出行政复议申请。本机关依法受理后，向被申请人送达行政复议答复通知。复议期间，申请人向复议机构提交书面意见。本案现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的《回复》，并责令被申请人依法重作。

申请人称：申请人依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十九条的规定，于2025年7月29日、9月29日先后两次递交了《申请登记常德市武陵区****小区依法属于全体业主共有不动产的报告》，但被申请人依法拒不履行法定职责，严重侵犯申请人小区内全体业主的公共合法财产权。不动产物权登记确权是被申请人的法定职责，被申请人以（2019）湘07行终**号裁定书作为履行了法定职责的依据，违反法律规定，明显不合理。被申请人的行为违反《房屋登记办法》第三十一条规定。案涉架空层和别墅的土地使用权现由申请人小区内全体业主共同享有，根据现相关规定，案涉架空层和别墅应当由小区全体共同享有所有权和管理权。

被申请人称：被申请人依法受理并审查申请人的登记申请，履行了审查与答复的法定职责，被申请人的回复不存在需要被撤销的情形。关于将小区住宅楼“架空层”登记为全体业主共有的申请，不符合法定的登记条件。关于将小区内516㎡二层房屋（最终确认面积429.61平方米）登记为全体业主共有的申请，因存在权属争议且缺乏权属来源依据，依法不予登记正确。

经审理查明：2025年10月30日，申请人向被申请人递交《申请人确认武陵区****小区内25栋住宅楼架空层的权属（共有、专有）和1-3#，1-6#，2-4#，2-6#栋住宅楼架空层的权属（共有、专有）及小区内南边一栋二层未办证的别墅，其建筑面积为516㎡的报告》。报告认为，****小区内25栋住宅楼架空层和小区南边二层别墅是具有独立利用价值的特定空间，且未登记成为小区内特定业主所有权的客体，故申请人申请被申请人确认上述建筑物的权属。2025年12月16日，被申请人作出《回复》。《回复》主要内容为：关于该小区架空层、别墅等建筑权属争议问题，根据（2019）湘07行终64号行政裁定书指引，认为属于业主与房产开发商之间的民事争议，可通过民事途径予以解决。该《回复》于2025年12月18日送达申请人。

本机关认为：根据《不动产登记暂行条例（2024修订）》第二条规定，被申请人作为不动产登记机构，其主要职责是依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿，本身并无职责创设不动产物权或确认不动产物权归属。建筑物物权的设立、变更、转让和消灭，通常只能是买卖、赠与、继承等合同行为或合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。本案中，申请人向被申请人递交报告，请求确认小区内架空层和别墅的所有权。被申请人作为不动产登记机构无权为架空层和别墅确认所有权归属，若上述建筑物所有权归属有争议，应通过其他途径解决。被申请人收到申请人的报告后作出《回复》，该《回复》仅就建筑物权属问题的处理向申请人提供建议，未为申请人设定权利义务关系，依法不属于《中华人民共和国行政复议法》第十一条规定的受案范围。

需要说明的是，若需要申请不动产权属登记，申请人应该按照《不动产登记暂行条例》等法律规定向被申请人提交法律规定的资料，而非提交确认权属的报告。

综上，依照《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款第五项、第三十三条之规定，本机关决定：

驳回申请人的行政复议申请。

申请人如不服本决定，可在收到本决定书之日起15日内，依法向常德市中级人民法院提起行政诉讼。

2026年2月12日