常德市司法局关于征求《常德市农村村民住房建设管理条例（草案）》修改意见和建议的公告

根据《中华人民共和国立法法》《常德市人民政府制定地方性法规草案和政府规章办法》的相关要求，现将《常德市农村村民住房建设管理条例（草案）》公开征求各界意见和建议，欢迎各有关单位、个人提出修改意见和建议。修改意见和建议请于２０２０年５月３１日前通过书面、电邮、电话等方式反馈至市司法局立法科。

一、邮寄地址：常德市武陵区武陵大道４３８号中段，常德市司法局；邮编：４１５０００。

二、电子邮箱：ｃｄｓｓｆｊｌｆｋ＠１６３．ｃｏｍ。

三、联系电话：０７３６－７７６００２１。

附：常德市农村村民住房建设管理条例（草案）

常德市司法局

２０２０年５月１１日

附件

常德市农村村民住房建设管理条例（草案）

第一章　　总则

第二章　　规划管控

第三章　　宅基地管理

第四章　　申请和审批

第五章　　施工管理

第六章　　确权登记

第七章　　监督检查

第八章　　法律责任

第九章　　附则

第一章　总则

第一条﹝立法宗旨﹞为规范农村村民住房建设和管理，节约集约利用土地资源，切实保护耕地，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设和乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条﹝适用范围﹞本市行政区域内农村村民在城镇开发边界以外的农村集体土地上新建、改建、扩建住房的建设活动（行为）及其监督管理，适用本条例。

第三条﹝基本原则﹞农村村民住房建设，应当遵循规划先行、一户一宅、节约集约、生态环保的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条﹝政府职责﹞市、县级人民政府组织领导本行政区域内农村村民住房建设管理工作，将农村村民住房建设纳入国土空间规划，并将村庄规划和农村村民住房通用建筑施工图编制、集中居住区公共配套设施建设、相关奖励和补助等经费纳入本级财政预算。

乡镇人民政府具体负责农村村民住房建设的管理、监督。

第五条﹝部门职责﹞市、县级人民政府农业农村（经营管理）行政主管部门负责农村村民住房建设的宅基地改革、监督管理工作。

市、县级人民政府自然资源和规划主管部门负责农村村民住房建设的国土空间规划、土地利用计划和规划许可、农用地转用、房屋权属登记等监督管理工作。

市、县级人民政府住房和城乡建设主管部门负责农村村民住房建设的设计、施工等监督管理工作。

市、县级人民政府财政、交通运输、水利、林业、文化旅游、工信（电力）、生态环境等主管部门按照各自职责做好农村村民住房建设的管理、监督。

第六条﹝村委会和村民权利义务﹞村民委员会依法组织制定和实施有农村住房建设自治管理内容的村规民约。对申请建房村民的情况真实性、合理性进行审查。及时发现和劝阻农村村民住房建设中的违法行为，并向乡镇人民政府报告。

农村村民住房建设不得占用永久基本农田，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，节约使用耕地，并有权对乱占耕地的行为进行举报或者控告。

第二章　　规划管控

第七条﹝规划主体及内容﹞乡镇人民政府应当根据上位国土空间规划依法组织编制和修订本行政区域内的村庄规划。

村庄规划应当包括土地利用、产业发展、公共和基础设施、居民点布局、人居环境整治等内容。

第八条﹝编制要求﹞编制村庄规划应当从村庄实际出发，尊重村民意愿，引导村民从分散居住向集中居住过渡。村庄规划在报送审批前，应当经三分之二以上村民代表或者村民会议三分之二以上成员同意。经批准的村庄规划应当自批准之日起二十个工作日内由村民委员会进行公告。

第九条﹝禁止建设的范围﹞禁止在下列区域规划建设农村住房：

（一）生态保护红线（饮用水水源一级保护区和二级保护区）和永久基本农田区域；

（二）山洪地质灾害易发地段和地下采空区；

（三）行洪、灌溉、排涝通道等水利设施管理范围；

（四）河道湖泊管理范围；

（五）公路两侧建筑控制区和铁路建筑限界范围；

（六）历史文化名镇、名村核心保护区和历史文化街区；

（七）供水、供电、供气和通讯等设施管理范围；

（八）需修复的污染或者有污染风险的地块；

（九）法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。

第十条﹝修改程序﹞经批准的村庄规划必须严格组织实施，不得擅自修改。确需修改的，应当按原审批程序批准。

第十一条﹝集中居住区建设﹞县级人民政府、乡镇人民政府应当统筹规划，采取有效措施，引导农村村民集中居住，并建设好集中居住区道路、垃圾污水处理等配套设施和公共服务设施。

第三章　　宅基地管理

第十二条﹝面积控制﹞农村村民一户只能拥有一处宅基地。每户（用地面积）使用耕地不超过一百三十平方米、使用荒山荒地和原宅基地不超过二百一十平方米、使用其它土地不超过一百八十平方米，建筑层数一般不超过三层。

第十三条﹝计划管理﹞农村宅基地新增建设用地实行计划管理。县级人民政府每年应当优先安排一定比例的年度新增建设用地计划指标用于农村宅基地建设。

鼓励村集体经济组织和农村村民以增减挂钩的方式，复垦原有农村宅基地，获得新增建设用地计划和耕地占补平衡指标用于农村村民住房建设。

第十四条﹝农用地转用﹞农村村民住房建设使用年度新增建设用地计划的，应当依法报县级人民政府办理农用地转用审批手续。

没有新增建设用地计划指标的或者新增建设用地不符合有关规定的，不得办理农用地转用审批。

第十五条﹝宅基地转让﹞经依法登记的宅基地可以出卖给本集体经济组织内符合条件的成员。

宅基地出卖、出租或者赠与他人后，不得再获取宅基地。禁止城镇居民及本村集体经济组织外的成员购买宅基地。

宅基地出卖或者赠与，经乡镇人民政府审核批准后办理登记。

第十六条﹝无偿退出﹞实行宅基地退出制度。有下列情形之一的，应当无偿退出：

（一）宅基地批准后超过两年未建设的；

（二）空闲或者房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第十七条﹝无偿收回﹞宅基地原使用权人死亡无人继承的，经本集体经济组织公示３个月无异议的，由该集体经济组织无偿收回。

第十八条﹝有偿退出﹞鼓励（户口迁移、农村村民身份发生变化）原本集体经济组织成员在自愿前提下有偿退出宅基地。自愿有偿退出的补偿标准由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定，也可以由县级人民政府结合本地实际制定相关标准。

第四章　　申请和审批

第十九条﹝申请资格﹞本集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以（以户为单位）申请建房：

（一）因无住房或者现有住房面积明显不足，需要新建住房或者扩大住房面积的；

（二）因公共利益需要，原宅基地被征收或者被征用，没有进行安置的；

（三）原房屋属旧房、危房或者因灾毁损需改建、重建的；

（四）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十条﹝分户条件﹞独生子女家庭为一户。有两个以上子女的，已达婚龄的，可以分户，但父母必须与其中一子女组成一户。具体分户条件由县级人民政府自行制定。

第二十一条﹝不予审批﹞村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）不符合一户一宅规定的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）多子女户申请分户建房，原有宅基地面积能够满足需要的；

（七）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第二十二条﹝审批流程﹞农村村民住房建设应当按下列程序办理审批手续：

（一）以户为单位向本集体经济组织提出书面申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并公示。村民委员会根据公示情况对申请材料的真实性和合理性进行审查后，出具书面意见报乡镇人民政府审核。

（二）乡镇人民政府应当自接受申请五个工作日内，组织有关单位和人员进行初审、现场踏勘和初步绘图。经审核符合批准条件的，在接受申请后二十个工作日内核发乡村建设规划许可证及农村宅基地批准书；不符合批准条件的，退回申请材料，并书面告知不予批准的理由和救济途径。

占用农用地和未利用地建房的，依据本条例第十四条办理农用地转用审批手续。

村民应当自取得乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书之日起一年内开工建设。逾期未建设需要延期的，应当在有效期届满三十日前向原审批机关办理延期手续，延长期限不得超过一年。

第二十三条﹝建新拆旧﹞村民申请新建住房，原有住宅必须拆除。未拆除原有住宅的，乡镇人民政府不予办理乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书。

第二十四条﹝施工图设计﹞鼓励村民采用住房和城乡建设主管部门免费提供的住房建筑设计图进行建设施工，逐步形成符合地域特色的建筑风格。

第二十五条﹝申请资料﹞农村村民申请住房建设，应当提交下列材料：

（一）农村建房申请表；

（二）申请人身份证、家庭户口簿；

（三）住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图；

（四）法律、法规、规章规定的其他资料。

异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。确需使用耕地的，应当提供书面说明和相关依据。

第二十六条﹝施工许可﹞建设主体结构建筑面积３００平方米以上的农村住房，应报县级住房和城乡建设主管部门办理施工许可证。办理施工许可证应提供以下资料：

（一）乡村建设规划许可、宅基地批准文件复印件；

（二）本办法要求签订的施工合同。

第五章　　施工管理

第二十七条﹝定位放线﹞乡镇人民政府应当在申请人取得建房许可后五个工作日内，组织现场定位放线，确定用地位置和面积。未经定位放线不得（建设）施工。

第二十八条﹝施工资质﹞农村村民住房建设必须经住房和城乡建设行政主管部门培训，取得合格证的建筑工匠或者有资质的施工单位施工。

农村建筑工匠的培训和管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门另行规定。

鼓励主体结构建筑面积３００平方米以上的农村住宅由有资质的施工企业施工。

第二十九条﹝施工合同﹞农村村民住房建设，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方的权利和义务，约定住房保修期限和责任。

第三十条﹝建材管控﹞农村住房建设应当使用符合国家和省定标准的建筑材料、构件和设备。农村建筑工匠或者建筑施工企业应当协助村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、构件和设备，不得偷工减料。

鼓励在农村住宅建设中推广应用装配式建筑、轻型保温砌块、节水器具、节能门窗、水性涂料等新技术、新材料、新产品。（鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。）

第三十一条﹝人身意外伤害保险﹞农村村民住房建设安全由村民和施工方共同负责。鼓励施工人员参加人身意外伤害保险，村民雇工由村民购买保险；建筑工匠雇工由工匠购买保险。

第三十二条﹝按审批施工﹞农村村民住房建设应当严格按照乡村建设规划许可、农村宅基地批准书以及施工图内容进行。确需变更的，应当经审批机关同意，并办理变更手续。

农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批的农村村民进行住房建设。

第三十三条﹝批后监管﹞乡镇人民政府应当加强农村村民住房建设的监督管理，做好施工期间规划、安全、质量监督检查，永久保存建房档案。

第六章　　确权登记

第三十四条﹝现场核实、竣工验收﹞农村村民住房建设竣工后，乡镇人民政府应当依法对审批事项进行核实。

乡镇人民政府出具核实证明后，建房村民应当会同施工方组织竣工验收。验收合格的，按照相关程序办理不动产登记；验收不合格的，由村民和施工方及时整改。

第三十五条﹝登记条件﹞村民宅基地和房屋符合下列情形之一的，应予以确权登记：

（一）本集体经济组织成员满足本条例第十九条之规定合法取得宅基地建房的；

（二）非本集体经济组织成员的村民因公共利益需要集中迁建，按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

（三）因依法继承或者受遗赠取得房屋占用宅基地的；

（四）因历史原因合法取得的宅基地及房屋，房屋产权未发生变化的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十六条﹝不予登记的情形﹞存在以下情形之一的，不予确权登记：

（一）以非法手段获得宅地基及其房屋的；

（二）非法改变宅基地用途的；

（三）未按本条例的规定退出原有宅基地的；

（四）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

第三十七条﹝注销情形﹞已经办理宅基地使用权及房屋所有权登记存在下列情况之一的，应当办理注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃不动产权利的；

（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；

（四）不动产根据本条例第十六条、第十七条和第十八之规定收回和退出的；

（五）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致权利灭失的；

（六）法律、行政法规规定的其他情形。

第七章　　监督检查

第三十八条﹝统计调查和信息公开﹞市、县级人民政府农业农村（经营管理）行政主管部门应当建立农村宅基地统计调查制度，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统。

乡镇人民政府应当公开农村村民住房建设申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批权限、审批程序、审批时限以及农村村民住房建设年度用地计划，并公布建房审批结果。村民委员会应当协助乡镇人民政府在辖区内公布前款事项。

第三十九条﹝动态巡查﹞市、县级人民政府农业农村（经营管理）行政主管部门和乡镇人民政府应当建立村民违法建房举报制度，及时受理和调查处理举报线索。

乡镇人民政府应当建立动态巡查制度，及时发现、制止和查处本辖区内农村村民住房建设违法行为。村民委员会发现村民违法建设住房的，应当劝阻并立即向乡镇人民政府报告。

第八章　　法律责任

第四十条〔行政违法责任〕违反本条例规定，有下列情形之一的，对主要负责人和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未依法编制、审批、修改村庄规划的；

（二）未依法办理规划许可和用地审批手续的；

（三）未按照本条例规定进行定位放线、对有关审批事项核实的；

（四）对农村村民住房建设违法行为巡查不到位、报告不及时、查处不力，造成严重后果的；

（五）有其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权等行为的。

第四十一条〔非法占地责任〕农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由农业农村（经营管理）行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过本条例规定的占地标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第四十二条〔违法建设责任〕违反本条例规定，未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设，限期改正，当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在十五日内采取改正措施，消除对规划实施的影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以责令限期拆除。

第四十三条〔违法施工责任〕农村建筑工匠或者建筑施工企业为未取得规划许可、用地审批的农村村民进行住房建设或者在施工中偷工减料、使用不合格建筑材料、构件和设备的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；情节严重的，处以２０００元以上１００００元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章　　附　　则

第四十四条﹝定义﹞宅基地用于农村村民建造住宅及其附属设施，包括住房、附属用地和庭院等用地。

第四十五条〔参照适用〕常德经济技术开发区、常德高新技术产业开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会及其他国有农场、林场、渔场的农村村民住房建设管理，参照本条例有关规定实施。

第四十六条〔施行日期〕本条例自　　年　　月　　日起施行。